Danh mục nội dung
Thị trường bất động sản Bồ Đào Nha đang chứng kiến một sự chuyển dịch lịch sử. Ngay cả khi các quy định về Golden Visa thay đổi, dòng vốn ngoại vẫn đổ xô vào phân khúc thương mại với những con số gây chấn động. Thương vụ 191 triệu Euro vào cuối tháng 12/2025 không chỉ là một con số kỷ lục, mà còn là lời khẳng định đanh thép về vị thế “bến đỗ an toàn” của quốc gia này trên bản đồ đầu tư toàn cầu.
Thương vụ 191 triệu Euro và cú hích cho thị trường
Vào ngày 23/12/2025, thị trường tài chính và bất động sản châu Âu đã dồn sự chú ý vào Lisbon khi thương vụ lớn nhất năm chính thức được hoàn tất. Ngân hàng Trung ương Bồ Đào Nha (Banco de Portugal) đã chuyển nhượng trụ sở cũ của mình cho công ty bảo hiểm Fidelidade với mức giá kỷ lục 191 triệu Euro.
Sự kiện này mang ý nghĩa chiến lược cực kỳ quan trọng. Nó cho thấy các định chế tài chính lớn nhất không hề rút lui mà trái lại, họ đang đặt cược lớn vào giá trị dài hạn của bất động sản tại trung tâm Lisbon. Việc một tập đoàn bảo hiểm như Fidelidade sẵn sàng chi ra gần 200 triệu Euro chứng minh rằng bất động sản thương mại Bồ Đào Nha vẫn có tính thanh khoản và khả năng bảo toàn vốn cực cao.
Vì sao dòng vốn FDI vẫn đổ mạnh vào Bồ Đào Nha?
Nhiều chuyên gia từng lo ngại rằng việc loại bỏ đầu tư bất động sản nhà ở khỏi chương trình Golden Visa sẽ khiến thị trường đóng băng. Tuy nhiên, số liệu thực tế lại chứng minh điều ngược lại. Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào bất động sản Bồ Đào Nha năm 2025 ước tính đạt 2,8 tỷ Euro, tăng trưởng ổn định bất chấp các rào cản chính sách.
Sức hút này đến từ ba yếu tố cốt lõi:
- Sự trỗi dậy của bất động sản văn phòng và hậu cần: Với làn sóng các công ty công nghệ (như Nscale hay Microsoft) chọn Bồ Đào Nha làm AI Hub, nhu cầu về không gian văn phòng hạng A và các trung tâm dữ liệu tăng vọt.
- Du lịch phục hồi thần tốc: Theo số liệu từ Statista, doanh thu du lịch năm 2025 đạt mức cao kỷ lục, kéo theo nhu cầu đầu tư vào các tòa nhà thương mại dùng làm khách sạn và căn hộ dịch vụ (serviced apartments).
- Môi trường chính trị ổn định: So với sự biến động tại các cường quốc khác, Bồ Đào Nha duy trì được chính sách kinh tế nhất quán và mức thặng dư ngân sách ấn tượng 2,1%.
Lợi nhuận thực tế: Khi giá trị tài sản vượt xa mục tiêu định cư
Đối với nhà đầu tư Việt Nam, cái nhìn về Bồ Đào Nha cần được mở rộng. Nếu trước đây, bất động sản thường được xem là “công cụ” để lấy thẻ cư trú, thì nay nó đã trở thành một kênh đầu tư sinh lời thực thụ.
Tỷ suất lợi nhuận (Yield) hấp dẫn
Tại Lisbon, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê bất động sản thương mại hiện dao động từ 5,5% đến 7% mỗi năm. Đây là con số vượt trội so với các thủ đô lân cận như Madrid (4,5%) hay Paris (3,8%). Đặc biệt, tại các khu vực đang phát triển nhanh như khu vực ven sông (Riverside) hoặc các khu công nghệ xanh, biên độ tăng giá tài sản (Capital Appreciation) có thể đạt 10-12%/năm.
Sự an toàn từ pháp lý và dòng tiền
Các thương vụ thương mại thường đi kèm với các hợp đồng thuê dài hạn (từ 5-10 năm) với các tập đoàn lớn. Điều này đảm bảo dòng tiền (cash flow) ổn định cho nhà đầu tư, bất kể biến động của thị trường nhà ở dân dụng. Việc Banco de Portugal tham gia vào các giao dịch lớn cũng cho thấy sự minh bạch và chặt chẽ trong quy trình pháp lý tại đây.
Tương lai của bất động sản thương mại năm 2026
Bước sang năm 2026, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục bùng nổ ở các phân khúc ngách:
- Bất động sản bền vững (ESG): Những tòa nhà đạt chứng chỉ xanh sẽ có giá trị cho thuê cao hơn 15-20% so với mặt bằng chung.
- Retail và Logistics: Sự phát triển của thương mại điện tử tại Iberia đang đẩy giá trị các kho bãi và trung tâm phân phối lên cao.
- Hợp tác công tư (PPP): Các dự án cải tạo đô thị với sự hỗ trợ của chính phủ đang mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Lời kết cho nhà đầu tư Việt Nam
Thương vụ 191 triệu Euro giữa Banco de Portugal và Fidelidade là một “phát súng” báo hiệu kỷ nguyên mới của thị trường bất động sản Bồ Đào Nha. Không còn phụ thuộc hoàn toàn vào Golden Visa, thị trường giờ đây tự đứng vững trên đôi chân của mình nhờ nội lực kinh tế mạnh mẽ và niềm tin của các định chế tài chính lớn.Nếu bạn đang tìm kiếm một kênh trú ẩn tài sản an toàn, có dòng tiền bền vững tại Châu Âu, bất động sản thương mại Bồ Đào Nha chính là câu trả lời xứng đáng nhất trong giai đoạn hiện nay.
Xem thêm