Các khoản thế chấp thường thấy khi mua bất động sản ở Bồ Đào Nha

Nếu đang cân nhắc mua nhà ở Bồ Đào Nha thông qua chương trình thị thực vàng thì nhà đầu tư quốc tế thường không quá lo lắng vì nó khá dễ dàng và thuận lợi. Tuy nhiên, cho dù là cư dân hay không cư trú ở Bồ Đào Nha việc mua nhà ít nhiều cũng tác động đến những khoản tiền có thể vay. Vậy những khoản thế chấp thường thấy khi mua nhà ở Bồ Đào Nha sẽ hoạt động như thế nào? Cần làm gì để đảm bảo?

Có nên mua bất động sản ở Bồ Đào Nha?

Theo nhiều chuyên gia, bất động sản Bồ Đào Nha mang đến nhiều lợi nhuận cho nhà đầu tư nhờ tỷ lệ thế chấp thấp và chính sách cởi mở của chương trình Golden Visa Bồ Đào Nha. Giá bất động sản ở Bồ Đào Nha đã tăng đáng kể trong vài năm qua. Vào năm 2017, họ cuối cùng đã vượt xa mức giá được thấy trước khi vụ tai nạn nhà đất năm 2008 xảy ra. Tại các thành phố như Lisbon và Porto, người ta thậm chí còn lo ngại về việc giá cả tăng quá nhanh.

Có thể vay bao nhiêu ở Bồ Đào Nha?

Không có hạn chế nào đối với những người nước ngoài không thuộc Liên minh Châu Âu muốn mua bất động sản ở Bồ Đào Nha. Do đó chính phủ quốc gia này, làm bất kỳ những gì có thể để khuyến khích người nước ngoài đầu tư bất động sản.

Cho dù vậy, hầu hết các ngân hàng Bồ Đào Nha chỉ cung cấp các khoản cho vay lên đến 65%–75% giá trị của bất động sản hoặc giá bán của nó (tùy theo mức nào thấp hơn) cho những người không cư trú. Cư dân tài chính ở Bồ Đào Nha có thể vay tới 85–90% giá bán trong một số trường hợp.

Trước khi cung cấp một khoản vay, các nhà cung cấp dịch vụ thế chấp ở Bồ Đào Nha sẽ xem xét tình hình tài chính của người vay. Hầu hết các công ty cho vay thế chấp không cho phép tổng số nợ hiện có và khoản thanh toán thế chấp mới vượt quá 35% thu nhập hàng tháng sau thuế của người vay.

Tính các khoản thế chấp như nào?

Nhiều ngân hàng và các đơn vị cung cấp dịch vụ thế chấp Bồ Đào Nha sử dụng công cụ tính thế chấp trực tuyến trên trang web của họ. Những trang này sẽ tính khoản vay ròng, bảo hiểm thế chấp và thuế tài sản, sau đó tính toán khoản trả nợ thế chấp ước tính hàng tháng.

Chi phí vay thế chấp ở Bồ Đào Nha là bao nhiêu? 

Theo Statista tỷ lệ thế chấp ở Bồ Đào Nha đã giảm liên tục kể từ quý đầu tiên của năm 2014, khi đạt mức trung bình 3,37%. Theo báo cáo dựa trên quý 3 năm 2018, cho thấy tỷ lệ chấp trung bình của Bồ Đào Nha chỉ còn là 1,33%.

Hầu hết các khoản phí được tính theo tỷ lệ phần trăm của giá mua, ngoại trừ phí công chứng. Trước đây, cấu trúc phí của họ được gắn với giá mua. Tuy nhiên, công chứng viên tính phí khoảng €153 cho mỗi giao dịch, cộng với €1,25 cho mỗi điều khoản sửa đổi hoặc tài liệu.

Bất động sản bán lại sẽ chịu thuế chuyển nhượng dựa trên giá trị tài sản và mục đích của tài sản đó, với tỷ lệ có thể lên tới 8% giá trị tài sản trong một số trường hợp nhất định. Thuế tem 0,8% được áp dụng trong một số trường hợp, trong khi bất động sản xây mới phải chịu thuế VAT ở mức 23%.

Phí liên quan đến thế chấp có thể bao gồm:

Đăng ký chứng thư: 1%

Thu xếp thế chấp: 1%

Quản lý thế chấp: 1%

Phí cam kết không hoàn lại: khoảng €600

Khảo sát và thẩm định: €500– €800

Phí pháp lý (tùy chọn): ít nhất €1.000 

Những lưu ý về thuế khi mua bất động sản ở Bồ Đào Nha

Ngoài các khoản thuế phải trả khi mua một bất động sản ở Bồ Đào Nha, người mua có thể phải chịu thuế thu nhập đối với thu nhập cho thuê hoặc thuế thu nhập vốn khi bất động sản được bán.

Đối với người không cư trú, thu nhập cho thuê bị đánh thuế theo thuế suất cố định là 28%. Chủ sở hữu bất động sản có thể khấu trừ các chi phí bảo trì, sửa chữa, bảo hiểm và thuế thành phố hàng năm dưới dạng chi phí kinh doanh trước khi tính tổng số thuế phải nộp. Tuy nhiên, lãi suất thế chấp và bảo hiểm thế chấp đều không được khấu trừ.

Người dân bình thường sẽ phải nộp thuế thu nhập của Bồ Đào Nha theo tỷ lệ tiêu chuẩn. Thuế thu nhập doanh nghiệp đối với người không cư trú là 28% và phải nộp tại thời điểm bán. Người dân cộng tiền lãi vốn vào thu nhập của họ theo thuế suất tiêu chuẩn. Nếu số tiền bán được, được sử dụng để mua một bất động sản khác của Bồ Đào Nha, thì chỉ có 20% lợi nhuận ròng bị đánh thuế trong năm bán.

Nếu căn nhà là nơi ở chính, thì 50% được cộng vào thuế thu nhập trong năm bán – trừ khi số tiền thu được được sử dụng trong vòng hai năm để mua một căn nhà chính khác. Trong trường hợp đó, số tiền thu được được miễn thuế.

Đăng ký thế chấp bất động sản Bồ Đào Nha như thế nào? 

Khi chuẩn bị vay thế chấp ở Bồ Đào Nha, nhà đầu tư cần xuất trình các giấy tờ sau:

• Ảnh nhận dạng
• Bằng chứng cư trú hiện tại, nếu có
• Bằng chứng về thu nhập – phiếu lương mới nhất, thuế thu nhập và báo cáo của kế toán về tình trạng tài chính của bạn
• Chứng từ về các nghĩa vụ tiền thuê, thế chấp và nợ hiện có
• Bảng sao kê ngân hàng – 60 ngày gần nhất của dòng tiền đến và đi
• Bằng chứng về khoản tiền gửi – 60 ngày gần nhất để hiển thị nguồn tiền
• Chi tiết tài sản – cam kết mua bán hoặc hợp đồng mua bán

Thông tin chi tiết về tài sản có thể bao gồm kế hoạch tài sản, đăng ký thuế cho thấy thuế tài sản hiện hành, tài liệu đăng ký đất đai. Giấy phép cư trú nêu rõ ngôi nhà có thể ở được, khảo sát và đánh giá định giá và giấy chứng nhận xếp hạng năng lượng.

Ngoài ra, để thanh toán các khoản thuế phải trả khi ký chứng thư chuyển nhượng, cung cấp số NIF ở Bồ Đào Nha và có thể cần phải mở một tài khoản ngân hàng ở Bồ Đào Nha. Nhận số tài chính của bạn tại văn phòng thuế địa phương.

Cách đăng ký vay thế chấp 

Sau khi đã chuẩn bị xong các giấy tờ tài chính, các ngân hàng có thể tính phí cam kết không hoàn lại lên đến €600 đối với số tiền cho vay lên đến €750.000 với mức phí cao hơn mức này.

Hầu như tất cả các khoản thế chấp đều là khoản vay gốc cộng với lãi suất, mặc dù các ngân hàng cung cấp cả thế chấp lãi suất cố định và lãi suất thay đổi. Một số khoản thế chấp có lãi suất thay đổi cũng cho phép trả cùng một khoản thanh toán hàng tháng hoặc một khoản thanh toán có giới hạn và thay đổi thời hạn của khoản vay tương ứng.

Các khoản thế chấp chỉ trả lãi thường chỉ dành cho các công trình xây dựng mới và thường chỉ áp dụng cho thời hạn hai năm.

Hầu hết các khoản thế chấp ở Bồ Đào Nha có thời hạn 25 năm, những người vay có thể nhận được thời hạn lên đến 30 năm. Các ngân hàng thay đổi độ tuổi tối đa được phép của người vay, có thể giới hạn thời hạn mà một tổ chức nhất định sẽ cho phép.

Hầu hết các ngân hàng không cung cấp một khoản thế chấp cho những cá nhân trên 70 tuổi. Tuy nhiên, một số mở rộng giới hạn này lên 80.

Để biết thông tin chi tiết về các chương trình đầu tư định cư Bồ Đào Nha, vui lòng liên hệ theo số 0904 966 797.